MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Ở thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở chưa được hình thành nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là yếu tố quan trọng để ràng buộc các bên thực hiện theo đúng cam kết. Vì vậy, quy định pháp luật liên quan đến loại hợp đồng này nhận được sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt là các khách hàng chưa hoạt động nhiều trong thị trường bất động sản.

Để hỗ trợ người dân lựa chọn dự án uy tín, hạn chế rủi ro khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, Hưng Võ Land xin gửi tới bạn bài viết có nội dung xoay quanh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Những bất cập và đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật

Bản chất của hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là giao dịch dân sự về mua bán bất động sản, cụ thể là nhà ở. Vì vậy, loại hợp đồng này sẽ được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, có thể kể đến như: Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở,…

1.1 Khái niệm

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nói chung là sự thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao hàng hóa, tài sản cho bên mua và được nhận tiền. Còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán và được nhận hàng hóa, tài sản.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng là 1 loại tài sản. Do đó, hợp đồng mua bán loại hình bất động sản này cũng tương tự như các hợp đồng mua bán tài sản khác.

Từ những phân tích trên, chúng ta có thể hiểu đơn giản Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại văn bản được hình thành bởi sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa được hình thành ở thời điểm giao kết. Trong đó, bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà, quyền sử dụng đất cho bên mua theo đúng cam kết và nhận tiền. Còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền và được nhận nhà ở theo thỏa thuận.

1.2 Những bất cập trong các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Đề xuất sửa đổi

Như đã chia sẻ ở trên, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật. Điều này cũng là 1 bất lợi của loại hợp đồng này. Bởi hiện nay, không ít quy định pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất nên quá trình thực thi còn gặp nhiều khó khăn.

1.2.1 Phạm vi áp dụng hợp đồng

Theo quy định của Luật Nhà ở, việc phát triển nhà ở thương mại có thể sử dụng 4 nguồn vốn là:

• Vốn của chủ đầu tư.
• Vốn huy động.
• Tiền bán, cho thuê mua đã được bên mua thanh toán trước theo hợp đồng.
• Vốn vay từ các đơn vị tài chính.

Để hạn chế tranh chấp, rủi ro có thể phát sinh giữa chủ đầu tư, bên được huy động vốn và khách hàng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định rõ chủ đầu tư không được ưu tiên quyền mua nhà, phân chia quyền sử dụng dự án cho bên được huy động vốn. Tuy nhiên, quy định này chưa được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết nên các bên có thể lợi dụng “lỗ hổng” này để lách luật. 

Nếu chẳng may có tranh chấp xảy ra, khách hàng sẽ là người chịu rủi ro lớn nhất. Vì vậy, Nhà nước cần có văn bản hướng dẫn hoặc có quy định cụ thể hơn về việc huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư, đặc biệt là hợp đồng góp vốn. 

1.2.2 Điều kiện giao kết hợp đồng

Theo quy định của Luật Kinh doanh Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cụ thể là Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ của chủ đầu tư và gửi thông báo về việc chủ đầu tư có đáp ứng đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hay không.

Việc quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý như vậy sẽ củng cố lòng tin cho khách hàng trong quá trình mua nhà ở. Tuy nhiên, Nhà nước lại có quy định trong trường hợp cơ quan quản lý không có văn bản thông báo mà dự án đã đáp ứng đủ điều kiện được kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư vẫn có quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Nhưng chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm về quá trình mua bán đó. Điều này đồng nghĩa với việc nếu có tranh chấp xảy ra thì khách hàng có thể chịu nhiều rủi ro. 

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, Nhà nước cần có quy định chi tiết về trách nhiệm của cơ quan quản lý trong quá trình thẩm định hồ sơ của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, có thể tăng thêm thời gian thẩm định và tuyên truyền người dân phải chủ động hơn trong việc tìm hiểu thông tin dự án, chủ đầu tư.

1.2.3 Cách xử lý khi vi phạm hợp đồng

Khi ký kết hợp đồng, 2 hình thức trách nhiệm được sử dụng để xử lý vi phạm là phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Mặc dù 2 hình thức này đều là bên vi phạm phải trả 1 khoản tiền cho bên còn lại. Tuy nhiên, bản chất của 2 hình thức hoàn toàn khác nhau. Nếu phạt vi phạm mang tính chất răn đe để các bên tuân thủ hợp đồng thì bồi thường thiệt hại là cách để bên vi phạm bù đắp tổn thất cho bên còn lại.

Ngay trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, khi quy định về vi phạm hợp đồng đã có 1 số nội dung mâu thuẫn. Cụ thể: Tại Điều 16 thì việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại sẽ do các bên thỏa thuận và thể hiện rõ trong hợp đồng. Nhưng khi quy định về các nội dung phải có trong hợp đồng thì chỉ có nội dung về phạt vi phạm được nhắc đến. Có nghĩa là bồi thường thiệt hại là nội dung không bắt buộc phải có trong hợp đồng. 

Những quy định mâu thuẫn như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên khi ký kết hợp đồng. Vì vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cần sửa đổi nội dung của Điều 16 và Điều 18 để tạo sự thống nhất.

1.2.4 Tài khoản thanh toán trong hợp đồng

Muốn kinh doanh dự án hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trong đó, ngân hàng thương mại phải là ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh và việc bảo lãnh sẽ được thực hiện khi chủ đầu tư thực hiện công việc không đúng cam kết với bên mua. Để được ngân hàng bảo lãnh, các chủ đầu tư hiện nay thường sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp.

Khi đó, trong hợp đồng mua bán nhà ở, người mua sẽ thực hiện thanh toán bằng cách chuyển khoản vào số tài khoản của ngân hàng bảo lãnh. Điều này giúp ngân hàng kiểm soát quá trình sử dụng tiền của chủ đầu tư. Ngoài ra, khi chuyển tiền vào ngân hàng thì người mua sẽ cảm thấy yên tâm hơn.

Nhưng trên thực tế, không phải khách hàng nào cũng lựa chọn phương thức thanh toán chuyển khoản. Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp khách hàng chuyển vào tài khoản ngân hàng khác mà không phải ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư được tự do sử dụng khoản tiền đó mà không được ngân hàng bảo lãnh kiểm soát và khách hàng có thể gặp rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng giao kết. Vì vậy, để hạn chế tình huống này, pháp luật cần quy định cụ thể và có chế tài xử lý nếu chủ đầu tư làm trái quy định về tài khoản thanh toán.

1.2.5 Xử lý biến động

Thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố như: chính sách Nhà nước, giá cả vật liệu và nhân công,… Khi những yếu tố này thay đổi thì hiển nhiên thị trường cũng biến động theo. 

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc xử lý biến động thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo lợi ích thì nhiều nhà đầu tư vẫn thỏa thuận những nội dung này trong hợp đồng. Việc chủ đầu tư quy định như vậy sẽ tạo ra nhiều bất lợi cho người mua, nhất là trong trường hợp hợp đồng không quy định về hình thức trách nhiệm khi chủ đầu tư vi phạm. 

Vì vậy, pháp luật cần xây dựng quy định cụ thể để hướng dẫn các bên xử lý biến động nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên.

2. Ý nghĩa của pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

• Là công cụ pháp lý mà các bên sử dụng để đáp ứng nhu cầu cơ bản trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng.
• Thúc đẩy giao dịch dân sự về bất động sản diễn ra phổ biến.
• Hướng dẫn các chủ thể thực hiện công việc theo đúng quy định.
• Là cơ sở pháp lý để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp của các bên. Đồng thời, tạo hành lang pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai diễn ra thuận lợi.

3. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở đều quy định rằng hợp đồng về nhà ở nói chung và mua bán nhà ở nói riêng cần đảm bảo hình thức như sau: Được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan quản lý có thẩm quyền, trừ 1 số trường hợp.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định hợp đồng kinh doanh phải lập thành văn bản. Còn chứng nhận của công chứng, chứng thực sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp có quy định khác. 

Mặc dù đối tượng của hợp đồng chưa được hình thành ở hiện tại nhưng bản chất, đối tượng này vẫn là bất động sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Do đó, loại hợp đồng này phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Từ những quy định trên, chúng ta có thể rút ra kết luận hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải được thể hiện dưới hình thức văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Và dĩ nhiên hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. 

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng là hợp đồng dân sự. Vì vậy, quá trình chuyển nhượng hợp đồng sẽ liên quan đến chủ đầu tư, bên bán và bên mua. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng này là bất động sản chưa hình thành nên quá trình chuyển nhượng sẽ có sự khác biệt so với đối tượng là bất động sản đã hình thành.

4.1 Căn cứ pháp lý

Điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần tuân thủ các quy định của:

• Luật Nhà ở 2014.
• Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
• Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
• Thông tư 19/2016/TT-BXD.

4.2 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cần có điều kiện gì?

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như sau:

• Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho bên khác nếu hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua chưa nộp cho cơ quan Nhà nước, kể cả bên mua chưa nhận hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng đó cho bên khác nếu hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua chưa nộp cho cơ quan Nhà nước.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng phải chuyển nhượng theo từng căn hộ, căn nhà riêng lẻ. Trong trường hợp bên chuyển nhượng có nhiều căn hộ, căn nhà thì phải chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, nhà giao dịch trong hợp đồng đó.

4.3 Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng 

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán loại hình bất động sản này được thực hiện theo quy định của Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

4.3.1 Soạn thảo văn bản chuyển nhượng

Văn bản chuyển nhượng được soạn thảo bởi sự thống nhất của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Thông thường, văn bản chuyển nhượng cần lập thành 06 bản để các bên lưu giữ và nộp cho cơ quan thuế. Nếu văn bản cần công chứng, chứng thực thì cần lập thêm 01 bản.

4.3.2 Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng

Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

Còn nếu bên chuyển nhượng không thuộc trường hợp trên thì phải thực hiện công chứng, chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng cần có:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán mà các bên đã ký kết.
• Bản sao công chứng: Giấy tờ chứng minh nhân thân (đối với cá nhân); Giấy chứng nhận thành lập (đối với tổ chức).
• Giấy tờ khác theo quy định.

4.3.3 Nộp thuế, phí, lệ phí

Các loại thuế, phí, lệ phí cần nộp khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là:

• Lệ phí trước bạ.
• Thuế thu nhập cá nhân.
• Các loại phí khác theo quy định.

4.3.4 Chủ đầu tư xác nhận

Để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chủ đầu tư bao gồm:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán.
• Biên lai nộp thuế.
• Bản sao công chứng: Giấy tờ chứng minh nhân thân (đối với cá nhân); Giấy chứng nhận thành lập (đối với tổ chức).

4.3.5 Xin cấp Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, bên nhận chuyển nhượng cuối cùng tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

5. Nội dung và Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Những nội dung cần có trong hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Thông tin cơ bản của 2 bên mua – bán.
• Thông tin về đối tượng mua bán.
• Giá bán.
• Thời hạn và phương thức thanh toán.
• Thời hạn bàn giao nhà và các loại giấy tờ.
• Bảo hành.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Phạt vi phạm và bồi thường.
• Giải quyết tranh chấp.
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
• Thỏa thuận khác.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại Mẫu số 01 trong Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Trên đây là những thông tin về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được Hưng Võ Land tổng hợp từ các quy định của pháp luật cũng như trong quá trình thực thi pháp luật. Bạn đọc cần cung cấp thêm thông tin pháp lý bất động sản về các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đang được ưa chuộng, hãy liên hệ với Hưng Võ Land qua hotline 0939.879.045.

=> XEM THÊM: NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ ?