Ở các tỉnh thành lớn, loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang rất phổ biến. Tuy nhiên, người mua nên trang bị đầy đủ kiến thức, thông tin về loại hình bất động sản này để bảo vệ quyền lợi của bản thân. Và 1 trong những yếu tố người mua cần quan tâm khi muốn lựa chọn các dự án nhà hình thành trong tương lai chính là dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để kinh doanh loại hình bất động sản này chưa.
Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã gửi văn bản kiến nghị đến Bộ Xây dựng để báo cáo về danh sách dự án đủ điều kiện kinh doanh nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, UBND mong muốn Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước nhanh chóng cập nhật thông tin về các dự án này để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Dưới đây là danh sách 339 dự án đủ điều kiện kinh doanh nhà hình thành trong tương lai tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2021 mà bạn có thể tham khảo.
1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai – Những bất cập mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai được đánh giá có khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, không phải ai cũng có kinh nghiệm giao dịch loại hình này. Vì vậy, để hạn chế những rủi ro không đáng có, khách hàng và các nhà đầu tư cần củng cố đầy đủ kiến thức, thông tin về bất động sản hình thành trong tương lai.
1.1 Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Nhà ở hình thành trong tương lai là 1 loại bất động sản, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và sẽ được hình thành trong tương lai. Những giao dịch liên quan đến loại tài sản này sẽ được điều chỉnh bởi các quy định về nhà ở và tài sản hình thành trong tương lai.
1.2 Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bất cập gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở được nhiều khách hàng, nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, những công trình này vẫn còn tồn tại 1 số bất cập, rủi ro như:
- Dự án chưa được cấp phép hoặc chưa đủ điều kiện để triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán.
- Dự án có tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và các bên liên quan nhưng người mua không nắm được thông tin. Nhiều khả năng người mua sẽ phải chịu tổn thất sau này.
- Hợp đồng, văn bản thỏa thuận chưa phù hợp dẫn đến người mua khó kiểm soát rủi ro.
- Là tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa nghiệm thu nên tốn nhiều thời gian để người mua nhận được nhà. Đặc biệt, với những dự án chưa tiến hành xây dựng sẽ càng có nhiều rủi ro, bất cập về tiến độ dự án.
2. Bất động sản hình thành trong tương lai có đặc trưng gì?
Loại hình bất động sản này cũng là 1 loại tài sản. Vì vậy, nó có đầy đủ đặc điểm cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai như:
- Là tài sản.
- Bên bảo đảm có quyền sở hữu sau khi giao kết giao dịch bảo đảm hoặc sau khi xác lập nghĩa vụ.
Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, nhà hình thành trong tương lai còn có đặc điểm riêng như:
- Vì là bất động sản hình thành trong tương lai nên người mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến căn nhà đó, ví dụ như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,…
- Căn nhà đó có thể chưa xây dựng, đang xây dựng hoặc đã xây dựng nhưng chưa nghiệm thu. Điều này có nghĩa là ở thời điểm hiện tại, người mua chưa thể sử dụng hay nhìn trực tiếp căn nhà đó vì căn nhà mới chỉ được thông qua về mặt giấy tờ.
- Đối với thủ tục hành chính, căn nhà này đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục có liên quan để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
3. Có bao nhiêu loại nhà ở hình thành trong tương lai?
Pháp luật Việt Nam phân loại nhà hình thành trong tương lai dựa vào mức độ hình thành của công trình, gồm 2 loại là:
- Nhà đang trong quá trình hình thành (mới hoàn thành các loại giấy tờ nhưng chưa xây dựng hoặc đang xây dựng).
- Nhà đã hình thành nhưng chưa nghiệm thu, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trên thực tế, nhà hình thành trong tương lai còn có thể phân loại dựa vào cấu trúc của căn nhà như: chung cư, nhà liền kề, biệt thự,… hoặc dựa vào đối tượng sở hữu nhà như: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ,…
4. Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật Việt Nam đưa ra các quy định điều chỉnh việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho người mua. Dưới đây là những nội dung cơ bản liên quan đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
4.1 Điều kiện để được kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Các điều kiện để được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể:
- Các loại hồ sơ, giấy tờ, giấy phép, bản thiết kế phải đầy đủ và đã được phê duyệt.
- Với dự án là chung cư, tòa nhà hỗn hợp đã hoàn thiện phần móng theo đúng quy định thì phải có biên bản nghiệm thu của giai đoạn này.
- Có hợp đồng bảo đảm đã ký kết với ngân hàng hoặc đơn vị tài chính theo quy định của Luật Nhà ở.
- Nếu đã có đủ điều kiện được kinh doanh thì trước khi kinh doanh phải có thông báo gửi cơ quan quản lý có thẩm quyền.
4.2 Quy định về quá trình thanh toán
Việc thanh toán khi mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy định theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:
Thứ nhất, quá trình thanh toán được chia thành nhiều giai đoạn. Trong đó:
- Mức thanh toán cho lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng.
- Những lần tiếp theo sẽ thanh toán dựa theo tiến độ công trình nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi nhà chưa được bàn giao. Còn nếu bên bán là doanh nghiệp FDI thì tổng không quá 50% giá trị hợp đồng.
Thứ hai, trong trường hợp người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì:
- Không thanh toán quá 95% giá trị hợp đồng.
- Phần còn lại sẽ thanh toán khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.
4.3 Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP:
- Trình tự, thủ tục được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
- Trình tự, thủ tục mua bán được quy định chi tiết tại Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Văn bản chuyển nhượng loại tài sản này cần đảm bảo nội dung theo Mẫu 07 ban hành kèm theo Nghị định.
- Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền.
- Để được cấp Giấy chứng nhận quyền có liên quan đến nhà ở, bên đề nghị cần chuẩn bị các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai. Kèm theo đó là bản chính của Hợp đồng mua bán và Văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận của các bên có liên quan.
5. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?
Nhà nước đề ra các quy định về bảo lãnh không chỉ giúp thị trường bất động sản hoạt động an toàn mà còn đảm bảo quyền lợi cho người mua.
5.1 Khái niệm bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai?
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn được hiểu là bảo lãnh ngân hàng. Trong đó, ngân hàng là bên thực hiện nghĩa vụ tài chính với bên mua thay cho bên bán khi bên bán không bàn giao nhà, không hoàn lại hoặc hoàn lại không đủ số tiền đã thanh toán trước theo đúng cam kết. Bên bán sẽ nợ và hoàn trả cho ngân hàng.
5.2 Điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Để được bảo lãnh kinh doanh nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đáp ứng 2 điều kiện sau:
Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho bên bán trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bán cần có đầy đủ các tiêu chí dưới đây:
- Có đầy đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật dân sự theo quy định.
- Phần nghĩa vụ được bảo lãnh phải hợp pháp, trừ trường hợp bảo lãnh trái phiếu với các doanh nghiệp cần cơ cấu lại nợ.
- Được các đơn vị cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả số tiền mà các đơn vị này phải trả thay.
Thứ hai, dự án của bên bán phải đáp ứng các điều kiện để được bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai đã phân tích ở trên.
5.3 Ngân hàng thương mại nào có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai?
Ngân hàng thương mại muốn thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng 2 điều kiện:
- Trong giấy phép hoặc các văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động có nội dung thực hiện bảo lãnh.
- Không bị cấm thực hiện bảo lãnh.
Hiện tại, có 42 ngân hàng thương mại có đủ năng lực để thực hiện công việc này.
5.4 Phí bảo lãnh cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định, phạm vi, nội dung cũng như phí bảo lãnh cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai do các bên tự thỏa thuận. Những thỏa thuận này sẽ được lập thành hợp đồng. Bên bán có nghĩa vụ cung cấp bản sao của hợp đồng cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua bán.
Hiện nay, mức phí bảo lãnh được nhiều ngân hàng sử dụng thường dao động khoảng 0,05-0,1%/tháng.
6. Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì?
Quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai tương đối phức tạp. Bởi lẽ từ khi ký hợp đồng mua bán đến khi bàn giao nhà là 1 khoảng thời gian tương đối dài. Vì vậy, nếu bạn đang muốn mua nhà ở hoặc đầu tư vào loại hình bất động sản này, hãy lưu ý những vấn đề sau:
6.1 Tính pháp lý của dự án
Không ít dự án trên giấy được “vẽ vời” lộng lẫy. Tuy nhiên, trên thực tế những dự án đó có thể chưa được cấp phép hoặc đang có tranh chấp khiến dự án bị đóng băng. Vì vậy, bạn cần xem xét, kiểm tra thật cẩn thận tính pháp lý của dự án để đánh giá xem dự án đang định mua, đầu tư có thỏa mãn quy định của pháp luật hay không.
6.2 Lựa chọn chủ đầu tư
Bạn nên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính để đảm bảo chất lượng và tiến độ của công trình. Những tiêu chí dưới đây sẽ giúp bạn đánh giá chính xác nhất về chủ đầu tư:
- Thông tin cơ bản: tên công ty, mã số thuế, số năm hoạt động.
- Tiểu sử của chủ đầu tư: Tìm hiểu đánh giá của các khách hàng đã và đang sử dụng sản phẩm của chủ đầu tư. Và mức độ hài lòng của khách hàng với các dự án đó như thế nào?
- Chất lượng dự án: Tìm hiểu quá trình vận hành, quản lý, chất lượng của các dự án trước của chủ đầu tư.
- Tiến độ thi công dự án: Tham khảo tiến độ thi công của các dự án trước và cam kết của chủ đầu tư cho dự án hiện tại.
- Năng lực tài chính: Bạn có thể đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư qua các báo cáo tài chính.
- Đối tác cùng thực hiện dự án: Dự án thành công không chỉ phụ thuộc vào chủ đầu tư mà còn bị ảnh hưởng bởi đơn vị thiết kế, thi công, giám sát,… Vì vậy, bạn nên tìm hiểu thêm thông tin về các đối tác thực hiện dự án để có đánh giá tổng quan nhất.
6.3 Xem xét nội dung trong hợp đồng
Chủ đầu tư là người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, họ còn có sự hỗ trợ của đội ngũ chuyên gia, tư vấn. Vì vậy, nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm trong thị trường bất động sản thì có thể bị “đánh lừa” bởi những nội dung đa nghĩa có trong hợp đồng.
Dưới đây là những nội dung mà người mua cần xem xét kỹ khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:
- Phương thức, cách thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thời gian bàn giao nhà.
- Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu với đất và nhà ở.
- Phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Đặc biệt là bồi thường thiệt hại trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng cam kết.
6.4 Tìm hiểu chính sách cho vay của ngân hàng
Để thu hút khách hàng, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều liên kết với ngân hàng để cung cấp các chính sách cho vay vô cùng hấp dẫn. Điều này sẽ giúp người mua giảm áp lực về tài chính. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu đầy đủ thông tin về các chính sách cho vay như: xác định khoản tiền cần vay, hạn mức vay, cách tính lãi suất, nội dung hợp đồng vay,…
Bên cạnh đó, người mua cũng nên thường xuyên theo dõi, giám sát tiến độ thi công của dự án để xác định mức thanh toán phù hợp với tiến độ.
Trên đây là những thông tin liên quan đến nhà hình thành trong tương lai và pháp lý bất động sản. Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn có thêm kiến thức và kinh nghiệm khi lựa chọn dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Mọi yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng liên hệ đến Hưng Võ Land qua Hotline: 0939.879.045 để được hỗ trợ.
=> XEM THÊM: MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
