Lộ giới là gì? Và cách xác định lộ giới đường được tính như thế nào? Chiều rộng lộ giới là gì? Mốc lộ giới, ranh lộ giới là gì? Ranh lộ giới trên sổ đỏ là gì? Là những câu hỏi được tất cả quý khách hàng có nhu cầu mua nhà, xây dựng nhà ở và các khách hàng có nhu cầu đầu tư Bất động sản vô cùng quan tâm, cũng như các chuyên viên tư vấn BĐS cần phải tìm hiểu kỹ để đem đến cho khách hàng của mình những thông tin chính xác và được cập nhật mới nhất.Hungvoland.vn sẽ chia sẻ đến quý khách hàng các định nghĩa, khái niệm hay quy định cụ thể, chi tiết và chính xác nhất về thông tin quy định “Lộ giới” theo quy định của pháp luật mới nhất 2021.

Mặt cắt mô tả lộ giới đường bộ
Mặt cắt mô tả lộ giới đường bộ

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ LỘ GIỚI LÀ GÌ? VÀ CÁCH XÁC ĐỊNH LỘ GIỚI ĐƯỜNG ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Mặt cắt mốc lộ giới
Mặt cắt mốc lộ giới

1. LỘ GIỚI LÀ GÌ?

Lộ giới là thuật ngữ để chỉ giới hạn hành lang của đường bộ. Phần giới hạn này sẽ được xác định bằng khoảng cách từ tim đường sang hai mép đường và kéo dài đến hết chiều dài của con đường. Khi đó chiều rộng lộ giới chính là khoảng cách giữa tim đường đến điểm cuối của đường lộ giới.

Lộ giới được sử dụng để tạo ranh giới giữa phần đất được nhà nước quy hoạch để làm đường, vỉa hè, không gian công cộng với phần đất xây dựng công trình khác. Chiều cao tối thiểu và tối đa của các công trình cũng phụ thuộc vào giới hạn này. Điều này nhằm mục đích đảm bảo các công trình của nhà nước và khu dân cư luôn đồng bộ.

2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN LỘ GIỚI

2.1 Chỉ giới xây dựng là gì? Chỉ giới đường đỏ là gì?

Hình vẽ mô tả chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ
Hình vẽ mô tả chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Khái niệm chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ đã được quy định cụ thể tại Thông tư 22/2019 của Bộ Xây dựng.

2.1.1 Khái niệm chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn mà tại khu vực đó được phép xây dựng công trình dân dụng mà không xâm phạm đến lộ giới. Thông thường, chỉ giới xây dựng có thể lùi vào hoặc trùng với với chỉ giới đường đỏ. Điều này sẽ phụ thuộc vào quy hoạch cụ thể của các công trình.

Trên thực tế, tất cả các bộ phận của công trình sẽ không được phép xây dựng quá chỉ giới đường đỏ nhưng sẽ có trường hợp ngoại lệ đối với chỉ giới xây dựng. Cụ thể, một số bộ phận của công trình có thể xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng:

  • Bậc thềm.
  • Bậu cửa.
  • Móng nhà.
  • Ban công (nhưng không vượt quá 1,4m)
2.1.2 Khái niệm chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép thi công xây dựng và phần đất dành cho đường bộ, không gian công cộng hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật.

2.2 Ranh quy hoạch, khoảng lùi xây dựng là gì? Các quy định về khoảng lùi công trình từ 05/07/2021?

2.2.1 Khái niệm khoảng lùi xây dựng là gì?

Có thể hiểu đơn giản, khoảng lùi xây dựng chính là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi xây dựng sẽ có sự thay đổi phụ thuộc vào quy hoạch và thiết kế đồ án. Tuy nhiên, khoảng cách đó cần tuân thủ quy định của pháp luật về khoảng lùi xây dựng.

Khoảng lùi xây dựng sẽ thay đổi tùy vào thiết kế và quy hoạch
Khoảng lùi xây dựng sẽ thay đổi tùy vào thiết kế và quy hoạch
2.2.2 Các quy định về khoảng lùi công trình từ 05/07/2021?

Quy định về khoảng lùi công trình được xác định dựa vào chiều cao công trình và bề rộng đường. Cụ thể:

Đường tiếp giáp với lô đất có bề rộng nhỏ hơn 19 mét
  • Nếu chiều cao công trình dưới 19m thì công trình có thể xây dựng sát vỉa hè. Đồng nghĩa với việc công trình không cần cách chỉ giới đường đỏ.
  • Nếu chiều cao công trình từ 19-22m thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 3m.
  • Nếu chiều cao công trình từ 22-28m thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 4m.
  • Nếu chiều cao công trình từ 28m trở lên thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 6m.
Đường tiếp giáp với lô đất có bề rộng từ 19-22 mét
  • Nếu chiều cao công trình dưới 22m thì công trình không cần cách chỉ giới đường đỏ.
  • Nếu chiều cao công trình từ 22-28m thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 3m.
  • Nếu chiều cao công trình từ 28m trở lên thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 6m.
Đường tiếp giáp với lô đất có bề rộng từ 22 mét trở lên
  • Nếu chiều cao công trình dưới 28m thì công trình không cần cách chỉ giới đường đỏ.
  • Nếu chiều cao công trình từ 28m trở lên thì công trình phải xây cách chỉ giới đường đỏ 6m.
Mốc lộ giới còn được cắm tại các con hẻm
Mốc lộ giới còn được cắm tại các con hẻm

Chiều cao của công trình được xác định từ cao độ mặt đất công trình theo đề án xây dựng tới điểm cao nhất của công trình đó. Trong trường hợp công trình có nhiều cao độ mặt đất thì cao độ mặt đất thấp nhất sẽ được sử dụng để xác định chiều cao của công trình.

Vì vậy, để công trình xây dựng thực hiện đúng quy định khoảng lùi công trình tối thiểu thì chủ đầu tư cần cân nhắc 2 yếu tố là:

  • Chiều cao của công trình.
  • Bề rộng đường tiếp giáp với phần đất của công trình.

Đối với các công trình là tổ hợp của phần đế và tháp cao thì quy định về khoảng lùi tối thiểu sẽ được áp dụng riêng lẻ với từng phần của công trình.

2.3 Vỉa hè là gì và một số quy định liên quan về vỉa hè?

Tình trạng lấn chiếm lề đường luôn được tivi, báo chí liên tục đưa tin. Đây cũng là nguyên nhân làm cho tình trạng vi phạm an toàn giao thông ngày càng tăng. Vì vậy, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm về lề đường và các quy định có liên quan đến lề đường để hạn chế vi phạm các lỗi tương tự.

Vỉa hè thường được lát bằng loại gạch chuyên dụng
Vỉa hè thường được lát bằng loại gạch chuyên dụng
2.3.1 Khái niệm vỉa hè là gì?

Khoảng trống giữa đường bộ và các công trình ven đường được gọi là vỉa hè. Phần đường này được thiết kế dành cho người đi bộ. Bên cạnh đó, 1 số ít khu vực sẽ được sử dụng 1 phần vỉa hè để đỗ xe tạm thời.

Pháp luật Việt Nam đã quy định, lòng đường và vỉa hè chỉ được sử dụng với mục đích đảm bảo giao thông đường bộ. Trong trường hợp muốn sử dụng để thực hiện hoạt động khác thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Giao thông đường bộ.

2.3.2 Quy định về chiều rộng vỉa hè tối thiểu?

Chiều rộng vỉa hè tối thiểu được quy định tại Quyết định số 4927/QĐ-BGTVT năm 2014. Theo đó, chiều rộng vỉa hè sẽ phụ thuộc vào cấp độ của các tuyến đường. Văn bản này phân chia cấp độ tuyến đường theo 4 cấp là A, B, C, D. Tuy nhiên, chỉ 2 tuyến đường có quy định về chiều rộng vỉa hè là cấp A và B. Cụ thể:

  • Với đường cấp A là loại đường có chiều rộng lòng đường từ 17-30m thì chiều rộng vỉa hè tối thiểu là 1,5-3,5m.
  • Với đường cấp B là loại đường có chiều rộng lòng đường từ 8-17m thì chiều rộng vỉa hè tối thiểu là 0,75-1,5m.
2.3.3 Một số quy định cơ bản về chiều rộng của vỉa hè

Để đảm bảo an toàn giao thông, pháp luật Việt Nam quy định dải đất dọc 2 bên đất của đường bộ là hành lang an toàn. Chiều rộng hành lang đường bộ được tính từ điểm ngoài của đường bộ sang 2 bên.

Hướng dẫn xác định bề rộng hành lang đường bộ
Hướng dẫn xác định bề rộng hành lang đường bộ

Độ dài của hành lang đường bộ được xác định dựa vào tuyến đường, cụ thể:

Đối với đường ngoài đô thị

Dựa vào đặc điểm, cấp kỹ thuật của đường bộ, phạm vi hành lang an toàn được xác định từ mép của đường bộ sang mỗi bên là:

  • Đường cấp I, cấp II là 17m.
  • Đường cấp III là 13m.
  • Đường cấp IV, cấp V là 09 m.
  • Đường thấp hơn cấp V là 04m.
Đối với đường cao tốc không nằm trong phạm vi đô thị
  • Tính từ mép đất đường bộ sang mỗi bên thì phạm vi của hành lang an toàn là 17m.
  • Đối với hầm hoặc cầu cạn thì phạm vi của hành lang an toàn là 20m tính từ mép kết cấu ngoài cùng sang mỗi bên.
  • Nếu đường cao tốc có đường bên thì hành lang an toàn được xác định dựa vào cấp kỹ thuật của đường bên. Tuy nhiên bề rộng hành lang an toàn không được nhỏ hơn giới hạn đã quy định tại Nghị định 100/2013/NĐ-CP.
Đối với đường cao tốc thuộc phạm vi đô thị
  • Với hầm hoặc cầu cạn thì phạm vi hành lang an toàn không nhỏ hơn 10m tính từ mép của kết cầu ngoài sang mỗi bên.
  • Giới hạn hành lang an toàn chính là chỉ giới đường đỏ được xác định theo quy hoạch đã được phê duyệt (với đường cao tốc, hầm, cầu cạn có đường bên).
  • Nếu đường cao tốc không có đường bên thì phạm vi hành lang an toàn không nhỏ hơn 10m tính từ mép ngoài của đường đến chỉ giới đường đỏ.

2.4 Tim đường là gì?

Theo nguyên tắc, tim đường là điểm chính giữa của lòng đường. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng và phát triển sẽ có trường hợp tim đường không nằm ở giữa lòng đường. Điều này xảy ra do 2 yếu tố:

  • Do quy hoạch của Nhà nước thực hiện mở rộng đường nhưng chỉ mở rộng về 1 phía.
  • Do vướng hạ tầng kỹ thuật nên trong thiết kế dự án sẽ phải đặt lệch tim đường.

3. CÁCH XÁC ĐỊNH LỘ GIỚI ĐƯỜNG ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Từ những thông tin cơ bản về chỉ giới đường đỏ, chúng ta sẽ biết cách phân biệt phần đất quy hoạch của nhà nước và phần đất được phép xây dựng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng hiểu được những không gian, khu vực nằm trong mốc lộ giới.

Lộ giới đường sẽ được xác định như sau:

  • Bước 1: Quan sát cẩn thận toàn bộ khu đất đang có kế hoạch xây dựng. Kiểm tra các cột mốc giới hạn hoặc các biển báo có liên quan đã được nhà nước cắm sẵn.
  • Bước 2: Từ cột mốc đã được cắm sẵn, xác định lộ giới đường bằng cách tính từ tim đường sang 2 mép đường.
  • Bước 3: Sau đó, chúng ta tiếp tục xác định khoảng lùi xây dựng của tuyến đường.
  • Bước 4: Từ khoảng lùi xây dựng đó sẽ xác định được chỉ giới xây dựng. Phần đất phía trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần đất được phép xây dựng công trình.

CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

Đất nằm trong lộ giới là gì và có được bồi thường hay không?

Đất nằm trong lộ giới là phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ.

Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phần đất đó là đất nằm trong lộ giới thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường nếu có đủ điều kiện..

Điều kiện bồi thường nếu đất nằm trong lộ giới được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

  • Phần đất này không phải là đất thuê trả tiền. Đồng thời, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
  • Phần đất này không phải là đất thuê trả tiền. Mặc dù có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở nhưng chưa được cấp.

Tuy nhiên, nếu cột mốc đã được công bố nhưng chủ sở hữu công trình dân dụng vẫn cố tình lấn chiếm, vi phạm thì trường hợp này sẽ không được bồi thường.

Xây nhà cách lộ giới bao nhiêu thì đúng tiêu chuẩn pháp luật?

Việc xây nhà cách lộ giới bao nhiêu mới đúng pháp luật sẽ phụ thuộc vào độ cao của công trình và bề rộng đường tiếp giáp. Các quy định của pháp luật về nội dung này được thể hiện qua bảng dữ liệu sau:

 Bảng quy định khoảng lùi công trình tối thiểu
Bảng quy định khoảng lùi công trình tối thiểu

Cách kiểm tra lộ giới

Bạn có thể kiểm tra chỉ giới đường đỏ bằng cách quan sát thực tế hoặc kết hợp việc quan sát với thông tin trên sổ hồng để đảm bảo tính chính xác. Quá trình kiểm tra trên sổ hồng được thực hiện theo 4 bước:

  • Quan sát và xác định các cột mốc lộ giới, biển báo trên khu đất mà bạn đang quan tâm.
  • Xác định chỉ giới đường đỏ thông qua vị trí cột mốc và khoảng cách từ tim đường sang 2 mép đường.
  • Dựa theo thông tin trên sổ hồng và cột mốc trên thực tế để tính khoảng lùi xây dựng.
  • Dựa vào khoảng lùi xây dựng sẽ xác định được chỉ giới xây dựng, tức phần đất được phép xây dựng.

Mốc lộ giới cách tim đường bao nhiêu?

Theo nguyên tắc, điểm chính giữa lòng đường là tim đường. Khi đó, mốc lộ giới sẽ cách tim đường 1 khoảng bằng 1 nửa bề rộng đường cộng thêm bề rộng của vỉa hè (nếu có).

Những cột mốc lộ giới tưởng chừng nhỏ bé nhưng lại là nguyên nhân làm phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp đất đai trên thực tế. Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai mà còn tác động đến quyền lợi của người dân. Vì vậy, trước khi mua nhà, xây nhà hoặc đầu tư bất động sản, bạn nên kiểm tra lộ giới. Đây là cách để hạn chế rủi ro có thể phát sinh trong tương lai.

Hy vọng những thông tin bổ ích được Hưng Võ Land tổng hợp trong bài viết này sẽ giúp bạn áp dụng hiệu quả trong thực tiễn.

=> XEM THÊM: BẢN ĐỒ VIỆT NAM 63 TỈNH THÀNH MỚI NHẤT 2021

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *